Продажа земли сельхозназначения налогообложение сельхозпроизводителя. Земельные паи физических лиц: особенности купли и продажи. В зависимости от регионов срок может меняться

В обязанности продавцов земельных участков включается выплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако отдельные категории лиц могут быть освобождены от его взимания, а другие – получить значительные вычеты.

Обратите внимание, что все положения, описанные в данной статье, актуальны по сей день. Поправки, касающиеся налога с продажи земельного участка, в 2019 году не планируются.

Плательщики НДФЛ

Уплачивать налог при или дачи должны физические лица, являющиеся собственниками этого недвижимого имущества в течение менее чем пяти лет. Однако для некоторых категорий собственников земельных участков этот срок снижен до трех лет. К таким лицам относятся:

• собственники приватизированных участков;
• собственники участков, полученных вследствие выполнения обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением;
• собственники участков, полученных в результате дарения или наследования от близкого члена семьи.

Из сказанного вытекает, что от уплаты налога освобождаются физические лица, которые имеют право собственности на продаваемый участок более 5 лет, а в определенных случаях — более трех лет .

Важно отметить, что НДФЛ облагается продажа только тех земельные участков, которые расположены на территории РФ.

До 01.01.2016 период владения имуществом, по истечении которого плательщик имел право не платить налог при его продаже, составлял 3 года. Этот период устанавливался для всех категорий собственников без исключения. С 1 января 2016 года этот срок был увеличен для всех категорий граждан за некоторыми исключениями.

Законодательные акты, которые регулируют данные правовые отношения:

• Налоговый кодекс РФ.
• Федеральный закон от 29 ноября 2014 года №382.

Последние изменения

Согласно №382-ФЗ, порядок выплат налогов с физических лиц при продаже недвижимости изменился, также в законе были детализированы случаи, при которых физическое лицо может быть освобождено от уплаты налогов.

Если до вступления законопроекта в силу владелец мог продать свою недвижимость без уплаты налога в течение трех лет, то теперь необходим минимум в пять лет.

Данный срок отсчитывается с момента приобретения жилья, то есть сразу после подписания договора купли-продажи .

Если недвижимость была приобретена до вступления закона в силу (до 31 декабря 2015 года), то на нее действует старые правила. Следовательно, владелец может продать объект недвижимости без выплаты налога после трех лет владения им. Если объект недвижимости приобретен после вступления закону в силу, то только после пяти.

В зависимости от регионов срок может меняться.

Если объект недвижимости был не приобретен, а унаследован, то срок отсчитывается со дня вступления в наследство .

В случае если недвижимость будет продана за большую сумму, чем была приобретена, то взимаемый налог составит 13% от стоимости объекта.

Налог при продаже не взимается в случаях, если:

1. Была продана единственная жилплощадь специально для приобретения другой.
2. Если объект был во владении более трех лет и его стоимость не превышает 5 миллионов рублей.
3. Если цена, по которой жилплощадь продается, меньше или равна той, по которой она была приобретена. Для этого необходимо предоставить соответствующие документы.

Владелец может быть освобожден от уплаты налогов после владения объектом в течение трех лет, если он достался по :

1. Наследству либо был подарен кем-то из близких родственников.
2. Был .
3. На основании договора о содержании или иждивении.

Размер налога

Сумму, которую придется уплатить владельцу земельного участка, возможно вычислить по следующей формуле:

Доход, полученный от продажи земельного участка

Размер дохода определяется, исходя из стоимости продажи недвижимости, указанной в договоре. Причем с 01.01.2016 на основании вышеупомянутого Федерального закона были введены нормы, направленные на предупреждение занижения стоимости участка с целью сокращения суммы налога.

В соответствии с данными нормами облагаемая налогом стоимость земельного участка не может быть ниже, чем кадастровая, умноженная на 0,7. Кадастровую стоимость земельного участка можно посмотреть в его кадастровом паспорте.

Так, если кадастровая стоимость участка составляет 6 700 000 рублей, то минимальная сумма, которая будет облагаться налогом при его продаже – 4 690 000 рублей (6 700 000 * 0,7). Даже если реализация недвижимости будет осуществляться по меньшей стоимости, налог необходимо уплачивать с дохода, равного 4 690 000 рублей.

Налоговая ставка

Ставка НДФЛ находится в прямой зависимости от того, признается ли продавец резидентом РФ. Пребывание на территории РФ в течение более 183 календарных дней в году позволяет лицу считаться резидентом. Остальные лица являются нерезидентами.

Важно отметить, что получение статуса нерезидента не зависит только от его реального пребывания в пределах территории РФ. Каждый вопрос решается индивидуально, в том числе с учетом наличия постоянного места жительства в стране.

Для резидентов РФ размер налоговой ставки устанавливается в 13%. В отношении нерезидентов он повышается до 30%.

Таким образом, если земельные участок продается за 7 420 000 руб., то сумма НДФЛ будет равна 964 000 руб. для резидентов (7 420 000 * 0,13) и 2 260 000 руб. для нерезидентов (7 420 000 * 0,3).

Налоговые вычеты

В этом плане в 2019 году ничего не изменилось.

Важно отметить, что если земельный участок находится в долевой собственности, то при его продаже по одному договору имущественный вычет можно применить только один раз.

Если же собственники продают свои доли по отдельности, то каждый из них наделен правом применить вычет.

Сроки и порядок взимания налога

До 30 апреля года, следующего за годом реализации земельного участка, собственнику необходимо представить декларацию в налоговые органы. Причем рассчитать НДФЛ плательщику придется самостоятельно.

Исполнение налогового обязательства должно быть произведено до 15 июля. В противном случае к неплательщику будут применены санкции в виде штрафа – 20% от суммы дохода за каждый день просрочки. Неустойка за несдачу декларации предусмотрена в размере 5%, но не менее чем 1000 рублей за каждый день просрочки.

Случаются ситуации, когда налоговые органы по ошибке отправляют уведомление о необходимости уплаты НДФЛ физическим лицам, которые по законодательству освобождены от уплаты налога. В таком случае следует просто предоставить в налоговую документы, подтверждающие право на освобождение от налога.

Обзор изменений на видео

Что изменил новый закон о налогах с продажи земельного участка? Изменения не столько значительны, почти все осталось так, как описано выше, однако есть важные моменты, которые следует учесть.

У каждого владельца земельного пая, вне зависимости от того, каким образом он реализует свое право на долевую собственность, есть обязанность платить налоги. Основной из них – налог на землю, и его требуется платить всем без исключения. То есть не стоит полагать, что, если вы не пользуетесь участком по назначению, то платить деньги в государственную казну не придется. Причем, до вступления в 2006 году в силу изменений Налогового кодекса, размер налога рассчитывался с площади участка, однако, сейчас отчисления определяются в зависимости от его кадастровой стоимости.

Порядок уплаты налогов на доход от земельного пая

Кроме того, физическое лицо, которое продает или сдает его в аренду, обязано уплачивать и другие налоги, а именно:

• на доход с продажи земельного пая;
• на прибыль, полученную в результате реализации продукции, которая была выращена на сельскохозяйственной территории.

Уклоняться от уплаты налогов, так же как от прохождения регистрации в компетентных органах – не лучшая идея, поскольку может привести к серьезным штрафам и административной ответственности. В настоящий момент налоговая служба очень ответственно подходит к регулированию ситуации в отношении граждан, которые владеют правом собственности на земли сельхозназначения.

Обязательства по уплате налогов на земельные паи

Когда заключается сделка купли-продажи земельного пая, лицу, продавшему свою долю общей собственности, необходимо уплатить определенную сумму. Сначала требуется составить и подать налоговую декларацию (в данном случае используется форма 3-НДФЛ), указав в графе расходов количество полученных денег за реализацию пая, а в графе расходы – сумму, установленную Налоговым кодексом. Если разница положительная – размер налога составляет 13 процентов. Стоимость участка будет зависеть от его площади, характеристик грунта, особенностей расположения и т.д. Нужно отметить, что при продаже земельных паев иногородним партнерам, они не имеют право удержания суммы налога, в отличие от местных организаций.

Многие собственники заключают договор аренды с различными частными лицами и компаниями, которые планируют использовать участок для получения коммерческой выгоды. Возникает вопрос о том, кто будет платить налоги и в каком размере? Если говорить о земельном налоге, то в большинстве случаев его приходится уплачивать владельцу имущества, хотя есть возможность переложить эту обязанность на плечи арендатора. Если он согласен, то в договор можно включить соответствующий пункт. Также в

документе должен быть четко прописан выгодоприобретатель от товарооборота, поскольку именно он должен будет платить налоги с реализованного товара. В свою очередь, на собственника возлагается обязанность ежегодно подавать декларацию и перечислять определенное количество денег в качестве налога на доходы от аренды. Если владелец земельного участка является пенсионером либо безработный, то у него есть право уменьшить налог за счет вычетов, предусмотренный статьей 218 Налогового кодекса России.

Покупка земельного участка сельскохозяйственного значения, относящегося к категории недвижимого имущества, имеет свои юридические особенности и нюансы. Такие земли имеют исключительное целевое назначение и используются только для земледельческих нужд. Как правильно продать или приобрести земельный надел? Об этом подробно расскажет данная статья.

Паем называют земельный участок сельскохозяйственного значения, который выделяют из общего государственного земельного фонда (согласно ст. 77 Земельного Кодекса РФ).

Находится выделенная земля вне пределов пунктов с населением, и предназначается для посадки овощей, зерновых культур, виноградников, садов, многолетних растений, а также для пашен и сенокосов. На паях разрешается выпас скотов и постройка частного дома или дачи.

Земельный пай приобретают куплей-продажей. Участок разрешено передать или , поменять на другие виды недвижимости, сдавать в аренду, подарить, оформить в виде уставного капитала при вступлении в кооператив. Для этого у хозяина земли на руках должно быть свидетельство о праве пользования наделом и произведенное межевание земли.

В свидетельстве указываются данные о размере пая в проценте без его границы. Определение площади с выделенной границей, планом и межеванием утверждаются на собрании всех владельцев кооператива.
Затем в земельном комитете по месту (районном отделе Росреестра) необходимо получить кадастровый паспорт, в котором должно быть указано, что план участка находится в пределах юридических земельных норм.

Следом получают и технический паспорт, и извещают через СМИ (в местной газете) о формировании участка земли. Такая новость подается за 1 месяц до земледельческих работ по факту.

Земельный фонд полностью контролируется государством. Пай сельскохозяйственной земли может принадлежать и использоваться:

• постоянно проживающими сельскими жителями;
• учебными заведениями с соответствующими целями;
• местным населением, осуществляющим коммерческую деятельность;
• фермерами;
• общественными, религиозными и коммерческими организациями, ведущими подсобное хозяйство;
• иностранными физическими и юридическим лицами, работающими в направлении развития земельных хозяйств.

Согласно Закону РФ, бесплатные земельные паи сельхозназначения выделяются членам колхозов, совхозов 1 раз безвозмездно. Долевая паевая часть составляет 10 га.

Поделить общие земли в кооперативе можно при согласии всех собственников на основании решения специальной комиссии из состава сельхозпредприятия. При этом возникающие возражения решаются через суд. Период оформления земли длится около 2 месяцев.

После межевания и передачи земли в индивидуальное пользование, ей присваивают номер. Каждую долю обязательно ставят на учет.

Цена участка образована на основании размеров, качества земли (плодородности) и удаления от инфраструктуры.

Сколько стоит продать земельный пай? Примерная стоимость надела (кадастровая и рыночная) от 50 000 до 250 000 рублей за 100 м².

Как продать земельный пай сельхозназначения, особенности продажи

Земельный участок владелец можно продать только после того, как предложит его купить органам местной власти (согласно ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Для этого составляется письмо в администрацию, в котором указываются:

• размеры и территориальное расположение участка;
• стоимость для продажи;
• расчетные сроки.

Государственные органы в течение 1 месяца должны вынести свое решение и уведомить собственника. При положительном ответе владелец земли в течение года пользуется разрешенным правом на продажу. Если сделки не произошло, нужно будет снова брать разрешение.

У продавца земли должны быть такие документы:

1. Кадастровый паспорт или выписка с указанием возникшего основания владения.
2. Государственное свидетельство о праве собственности.
3. Разрешение супруга (-ги) на проведение сделки. Одобрение оформляется нотариально.
4. Решение муниципального совета о намечающейся продаже.
5. Выписка из БТИ (при наличии построек на земле).
6. Справка ЕГРП.
7. Нотариальная доверенность на представителя, осуществляющего продажу.

Договор купли-продажи проходит при нормативном регулировании ГК РФ, и должен иметь необходимые данные о двух сторонах сделки.

Собственник вправе сам решить для себя, что ему выгоднее — продать землю или отдать ее в аренду, ежегодно получая стабильный доход.

Размер налога при передаче земли облагается обязательным налогом, который зависит от кадастровой цены и не может быть меньше, чем 1 000 рублей.

О том, с какой суммы платится налог с продажи земельного участка в 2019 году, задумываются все плательщики. Постоянные изменения налогового законодательства не позволяют самостоятельно уследить за правилами расчета. Но любой продавец должен уметь рассчитать налог со своего дохода, чтобы знать хотя б приблизительную сумму, необходимую для уплаты.

Общие сведения

Согласно законодательству РФ каждый собственник при продаже недвижимости обязан оплатить налог на прибыль. Это касается и сделок с земельными участками. Существуют определенные условия оплаты и требования к плательщикам. Налог при продаже земельного участка выплачивают физические и юридические лица, а также ИП.

Сумма НДФЛ зависит от того, в каком статусе находится плательщик. Если речь идет о резиденте РФ, то ему нужно перечислить 13% от дохода. Нерезиденты РФ, то есть иностранные граждане, обязаны оплачивать 30%. Для ИП и организаций НДФЛ рассчитывается на основании системы налогообложения, которую они используют.

Сроки

Сделка купли-продажи может не облагаться налогом, если продавец владеет недвижимость в течение определенного количества лет. С 2016 года вступили в силу изменения налогового законодательства, на основании которых этот период был разделен на два вида:

1. 3 года. Именно этот срок использовался ранее, и некоторые плательщики могут его использовать. В первую очередь это касается земельных участков, приобретенных до 2016 года. К примеру, собственник прибрел землю в 2015 году, значит, продать ее без налога он сможет в 2019 году. Кроме того, данный период пребывания имущества в собственности распространяется на лиц, получивших его по наследству, дарственной или путем приватизации.
2. 5 лет. Это период учитывается, если у плательщика нет оснований для использования 3-х летнего срока.

Это далеко не все изменения, коснувшиеся налогообложения физических лиц при осуществлении сделок с недвижимостью.

Расчет

Налогообложение прибыли от сделок с имуществом зависит от ряда факторов. Во-первых, от определения налоговой базы, а во-вторых, от наличия льгот у плательщика. Что касается налоговой базы, то теперь берется не только сам доход от продажи, но и кадастровая стоимость участка.

Расчет осуществляется по формуле «кадастровая стоимость*0, 7». Если полученная сумма будет больше, чем полученный физ. лицом доход, то она будет использована как налоговая база. Если нет, то НДФЛ будет вычтен из суммы, указанной в договоре купли-продажи. Другими словами, налоговая база не может быть меньше 70% от кадастровой цены земли.

Что касается льгот, то нужно учитывать следующие факторы:

1. Причины появления у лица права собственности.
2. Срок владения имуществом.
3. Наличие социальных льгот (для пенсионеров, ветеранов и т. д.).
4. Кадастровая стоимость.
5. Траты на содержание, восстановление.
6. Вычет.

Различные соц. льготы могут предоставляться как на федеральном, так и на региональном уровне. Обычно на них могут рассчитывать незащищенные слои населения. Налоговая база может быть уменьшена в зависимости от того, какой льготой воспользуется плательщик:

• соц. льготы – уменьшение на сумму до 10 тыс. рублей;
• вычет – 1 млн. рублей;
• учет расходов на содержание.

Если у собственника есть право на соц. льготу, она будет использована автоматически. Что касается вычета или учета расходов при налогообложении, то их применение зависит от физ. лица. Из суммы дохода может быть исключен 1 млн. рублей, который не облагается налогом.

Физическое лицо имеет право воспользоваться этим вычетом не более 1 раза в год и в отношении только одного объекта недвижимости. Если супруги продают за год два участка, то они могут по очереди воспользоваться вычетом. Разделять сумму вычета запрещено, так как эта сумма является фиксированной.

Если говорить о тратах на восстановление имущества после покупки, то эта сумма часто не берется во внимание при расчетах. Но плательщик должен доказать наличие расходов. Для этого потребуются:

• договор купли-продажи;
• акт приема-передачи денег;
• расписки;
• платежные поручения и т. д.

Помимо существенных трат на восстановление недвижимости для последующей продажи освобождением от налога может стать отсутствие прибыли. То есть, если владелец приобрел участок, к примеру, за 1 млн. 200 тысяч, а продал за 1 млн. рублей, то по факту его доход равен нулю. И поэтому налоговые органы не могут использовать эту сумму как налоговую базу.

Пример расчета: владелец, спустя 3 года после приобретения, продает земельный участок стоимостью 2 млн. 500 тыс. рублей. Осуществив куплю-продажу, он вынужден оплатить налог. Допустим, что сумма является налоговой базой, а вычетом плательщик не воспользовался. Сумма НДФЛ составит 325 тыс. рублей (2, 5 млн.*13%). При использовании вычета расчет будет осуществляться так: (2 500 000-1 000 000)*13%=195 тыс. рублей.

Если расчет осуществляется с учетом расходов, которые понес собственник, то используется такая же формула, как и с вычетом. То есть, эта сумма не может быть использована как фактический доход лица. К примеру, сумма расходов на восстановление объекта недвижимости составила 300 тыс. рублей. А в договоре купли-продажи указана сумма 1 млн. 200 тыс. рублей, которая используется как база. Получается, что (1 200 000-300 000)*13%=117 тыс. рублей.

В случае, когда кадастровая стоимость больше цены за землю при сделке, то ее используют для расчетов. Например, стоимость участка составляет 5 млн. рублей, а кадастровая стоимость – 7 млн. 500 тысяч. Осуществляется расчет: 7, 5*0, 7=5 250 000 рублей. Эта сумма и будет использована в дальнейшем, как облагаемая НДФЛ.

Оплата

Для того чтобы сотрудники налоговой инспекции могли осуществить расчеты, продавец земельного участка должен предоставить соответствующие документы. Автоматически налог не высчитывается. В качестве документа, подтверждающего наличие налогооблагаемого дохода, является декларация 3-НДФЛ.

Справка: декларация подается не позднее 30 апреля, а оплата средств осуществляется до 15 июля.

Если плательщик получил доход только от продажи конкретного объекта недвижимости (земельного участка), то указывается только он. Тогда, когда в течение налогового периода (1 года) у него была другая прибыль, то ее также следует указывать в декларации. Также к документу прикладываются бумаги, подтверждающие получение дохода, наличие льгот и т. д.

Физические лица, получившие прибыль вследствие продажи земельного участка и не заплатившие налог, привлекаются к ответственности:

1. Нарушение сроков подачи документации. За каждые 30 дней просрочки к общей сумме НДФЛ прибавляется 5%.
2. Нарушение сроков оплаты. Плательщика обяжут заплатить пеню (не менее 20% от суммы за каждый месяц).

Если действия физ. лица будут рассматриваться как умышленные, то размер штрафов может быть удвоен. К тому же, за такие действия предусматривается уголовная ответственность.

Когда появляется вопрос о том, с какой суммы платится налог на прибыль с продажи земельного участка в 2019 году, следует ознакомиться с соответствующими нормативными актами. Главное отличие налогообложения объектов недвижимости заключается в использовании их кадастровой стоимости и понижающих коэффициентах. Но, несмотря на это, осуществить предварительный расчет достаточно просто.

Налогообложение в современных сделках очень горячий вопрос для всех людей, в том числе и для .

Земля сельскохозяйственного назначения подлежит обороту, ее можно продать, подарить, обменять, сдать в аренду. На земельный рынок недвижимости земля сельскохозяйственного назначения поступила в огромных количествах. Владельцем такой земли может быть физическое или юридическое лицо.

Если участок продает физическое лицо, то он обязан уплатить налоги на доходы в размере 13%, но не всегда.

Кадастровая стоимость участка отражается в выписке из ГКН (Государственного кадастра недвижимости), которую можно заказать на официальном сайте Росреестра или просто увидеть в справочной информации он-лайн на этом же сайте.

Налоги на физическое лицо при дарении сельхоз. участка:

Который был получен в дар, является доходом человека, поэтому, согласно действующему законодательству, подлежит налогообложению со стороны государства. Налог на дарение приравнивается к такому налогу как НДФЛ, составляющий 13 процентов от установленной налоговой базы - резиденты РФ и 30% - нерезиденты РФ.

Данное действие распространено на договоры, которые заключены между людьми, не являющимися близкими родственниками, в ином случае при представлении соответствующих документов одариваемый человек полностью освобождается от уплаты налога. В общем, налог 13% от указанной стоимости, но не ниже кадастровой должен уплатить одаряемый (кроме родственного дарения), так как человек приобрел доход.

Когда физическое лицо получает в дар земельный участок, оно обязано предоставить в ФНС по месту регистрации для уплаты НДФЛ следующие документы:

1. Договор дарения (дарственная).
2. Кадастровый паспорт участка или Выписка из ГКН
3. Свидетельство о собственности.
4. Налоговая декларация формы 3-НДФЛ

Налогообложение при сдаче участка в аренду:

1. Физическое лицо обязано уплатить 13% от полученных доходов за отчетный период, если участок сдан другому физическому лицу
2. Если участок сдан ИП или юридическому лицу, то налоги оплачивают они
3. Если ИП или юр. лицо не предоставили декларацию и не уплатили, то ответственность возлагается на налогоплательщика.