Дают ли ип ипотеку. Оформление ипотеки на ип

В России правительство всячески поддерживает развитие малого и среднего бизнеса, в связи с этим за последние несколько лет количество индивидуальных предпринимателей значительно увеличилось. Но даже у основателя малого бизнеса может возникнуть необходимость приобретения собственного жилья, в связи с чем приходится обратиться в банк за ипотечным кредитом. Отсюда вытекает вопрос, может ли ИП взять ипотеку? На самом деле, здесь процесс оформление кредита более сложный, но все же купить жилье за счет заемных средств банка вполне реально.

Обзор темы стоит начать с вопроса, почему для индивидуального предпринимателя оформление ипотечного кредита более затруднительная процедура. А сложность заключается именно в том, что индивидуальный предприниматель не имеет постоянного источника дохода. То есть, он ведет бизнес и получает от него доход, но не стабильную заработную плату, как того требует кредитно-финансовая организация. Соответственно, в любой момент бизнес предпринимателя может стать убыточным, и заемщик банка останется без дохода, за счет которого он выплачивал ипотечный кредит банку.

Особенности кредитования для ИП

Итак, ипотека для ИП становится вполне реальной, если он выполняет ряд обязательных требований банка:
Бизнес индивидуального предпринимателя не должен носить сезонный характер, то есть приносить доход стабильно круглый год;

• у ИП должна быть положительная кредитная история;
• банки отдают большее предпочтение сотрудничеству с предпринимателями, которые платят налоги по общей системе налогообложения упрощенка особого доверия не вызывает;
• заемщик должен предоставить отчетные документы по бизнесу с реальными цифрами по доходу.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что встав индивидуальным предпринимателем, заемщик может обратиться в банк за ипотечным кредитом только спустя год работы в качестве бизнесмена, то есть, чтобы на момент обращение в банк он мог предоставить документы, подтверждающие его финансовую состоятельность.

Почему по упрощенной системе налогообложения взять кредит будет сложнее? Причина тому кроется в том, что по упрощенной системе налогообложения предприниматель платит взносы не от оборота, а от прибыли, в данном случае банк пристально оценивает реальный доход потенциального заемщика.

Условия ипотеки для ИП

Итак, теперь разберем, как взять ипотеку индивидуальному предпринимателю? В первую очередь стоит учитывать, что условия для ИП будут более жесткими, нежели для физического лица. Во-первых, это отразится главным образом на процентной ставке, она будет напорядок выше, в среднем она может колебаться от 14,5% до 17% годовых. Сроки кредитования будут максимально сжатыми, как правило, не более 10 лет, при том, что физические лица имеют возможность взять жилищный кредит сроком до 30 лет. И, наконец, основное условие – это первоначальный взнос. Здесь потенциальный заемщик должен будет внести не менее 20% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Особое внимание стоит уделить требованиям к заемщику, в первую очередь они касаются того, что предпринимательская деятельность должна осуществляться на территории нашей страны, а заемщик должен быть ее гражданином. Другое касается годовой выручки, в среднем, для оформления ипотечного кредита годовой оборот не должен превышать 400 млн рублей.

Кроме того, не стоит забывать про обязательное требование, распространяющиеся на всех заемщиков по ипотеке, это возраст от 21 года до 65-70 ле т, наличие постоянной регистрации на территории нашей страны в регионе нахождение банка и положительная кредитная история. Кстати, приобретаемое жилье по-прежнему остается в залоге у банка до полного выплаты ипотечного кредита.

Список документов

Теперь рассмотрим, какие нужны документы для ипотеки ИП. Кроме стандартных личных документов, потребуется:

• свидетельство о постановке на учет в качестве индивидуального предпринимателя;
• разрешение на ведение предпринимательской деятельности;
• налоговая декларация 3-НДФЛ за последний год;
• отчетные документы;
• документы, подтверждающие наличие той или иной собственности у заемщика.

Далее, нужно собрать полный пакет документов и обратиться непосредственно в тот банк, где вы планируете оформлять ипотеку. Стоит отметить, что для индивидуальных предпринимателей процесс оформления ипотеки мало чем отличается. То есть схема будет следующей: нужно сначала подать заявление в банк и дождаться предварительного решения, затем собрать все личные документы и заключить с продавцом недвижимости предварительный договор купли-продажи, собрать все необходимые документы на покупаемую недвижимость и предоставить их в банк вместе с личными документами. Далее, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, заемщик предоставляет сумму первоначального взноса, а банк переводит средства на счет продавца.

Обратите внимание, что процедура оформления сделки купли-продажи с участием банка может несколько отличаться в зависимости от внутреннего регламента кредитно-финансовой организации.

Актуальное предложение от коммерческих банков

Обязательно стоит привести несколько примеров, где можно взять ипотечный кредит для индивидуальных предпринимателей. Сразу хочется отметить, что выбор кредитно-финансовых организаций в нашей стране достаточно велик и многие из них в индивидуальном порядке готовы рассмотреть вопрос сотрудничества с ИП, поэтому приведем всего несколько примеров.

Сбербанк

Ипотека для ИП в Сбербанке вполне реальна. Этот банк является лидером по выдаче ипотечных кредитов, поэтому все потенциальные заемщики делают попытку оформления кредита именно здесь. Что касается актуальных предложений банка на текущий момент, то ИП вполне может воспользоваться программой ипотеки по двум документам, суть которой заключается в том, что заемщик предоставляет половину стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. Далее он получает возможность взять кредит всего по двум документам, один из которых - паспорт, а другой - на выбор: ИНН, СНИЛС и другие.

Что касается условий самого кредитования, то здесь процентные ставки начинаются от 10,4% в год и могут быть увеличены при отказе заемщиков от страхования личных рисков и прочих факторов . Стать клиентом могут граждане РФ в возрасте от 21 года до 75 лет. Срок кредитования может достигать 30 лет. Каждое отдельное обращение обрабатывается индивидуально. То есть, суть данной программы в том, что здесь подтверждать уровень дохода не нужно.

Ипотека по двум документам: Сбербанк

ВТБ 24

Здесь индивидуальные предприниматели, так же как и физические лица, могут оформить ипотечный кредит «Победа над формальностями». Что касается условий, то они одинаковые для всех заемщиков независимо от их статуса. Процентная ставка от 14,5% в год, сумма первоначального взноса от 40% и более. Суть данного предложения заключается в том, что высокий первоначальный взнос по ипотеке позволяет заемщику не предоставлять документы, подтверждающие платежеспособность и трудовую занятость.

Дают ли ИП ипотеку? Вопрос сложный и неоднозначный, постольку, поскольку решение принимает банк единолично. Например, некоторые банки категорически не предоставляют кредиты на жилье не только предпринимателям, но и их сотрудникам, другие, наоборот кредитуют ИП наряду с частными клиентами. Поэтому стоит внимательно изучить рынок банковских услуг и оставлять заявки сразу в нескольких банках.

Индивидуальному предпринимателю зачастую бывает сложнее получить кредит, чем гражданину, работающему по найму. ИП работает сам на себя, получает доход, но стабильная зарплата, которая является главным условием кредитования, не начисляется. У предпринимателя нет возможности предоставить кредитному учреждению подтверждение доходов (справка 2-НДФЛ). А то, что вовремя платятся налоги, не является показателем стабильной финансовой ситуации.

• стабильный доход – лучше постоянный, а не сезонный;
• наличие хорошей кредитной истории;
• возможность предоставления документации, показывающей финансовую стабильность;
• приоритет предоставляется ИП, который использует общую систему налогообложения (ОСН), поскольку подтвердить доходы проще. Среди использующих упрощенную систему (УСН) шансы больше у тех, кто уплачивает налоги не с оборота, а с дохода;
• чем больше срок успешного ведения предпринимательской деятельности, тем больше шансов получения займа.

Сбербанк предлагает достаточно лояльные условия получения ипотечного займа индивидуальным предпринимателям.

Программы для частных клиентов

Предприниматель может воспользоваться стандартными ипотечными программами, которые предлагаются для частных лиц, работающих по найму. Процентная ставка при аналогичных условиях не будет отличаться от ставки физических лиц

Минимальные ставки по ипотеке с 10 августа 2017 года

Необходимые документы

Помимо стандартного пакета документов, собираемого обычными заемщиками, индивидуальный предприниматель обязан предоставить по требованию банка:

1. Свидетельство о государственной регистрации.
2. Лицензия на право проведение того или иного вида деятельности (если деятельность подлежит обязательному лицензированию).
3. Налоговая декларация за год, если ИП использует упрощенную систему налогообложения.
4. Декларация за два года, если используется общая система налогообложения.
5. Документы, подтверждающие торговые и финансовые операции, которые проводились в последнем отчетном налоговом периоде, договоры аренды, договоры с контрагентами.
6. Документы, подтверждающие наличие иного имущества, которое может быть заложено, а также ценностей.
7. Справки из других кредитных учреждений о качестве обслуживания действующих займов.

Будьте готовы к тому, что банк будет оценивать риски, связанные с кредитованием ИП, особенно тщательно. Велика вероятность отказа.

Если получен отказ, а также, если вы хотите приобрести в собственность коммерческую нежилую недвижимость, можно обратиться к двум другим программам Сбербанка, разработанным именно для субъектов малого бизнеса.

По этой программе можно приобрести только уже отстроенные жилые и нежилые помещения.

Условия выдачи

1. Возраст заемщика от 23 до 60 лет.
2. Годовая выручка от деятельности должна быть до 60 млн. руб..
3. Бизнес должен вестись не менее 1 года.
4. Должен быть открыт расчетный счет.
5. Максимальная сумма кредита – от 5 до 10 млн. рублей. Она отличается для разных городов, поэтому надо уточнять в отделении банка.
6. Приобретаемая недвижимость до полного погашения кредита находится в залоге. Закладывать дополнительно какое-то иное личное имущество не требуется.
7. Необходимо поручительство физического или юридического лица.
8. Недвижимость, которая приобретается, обязательно должна быть застрахована.
9. Если кредит успешно погашен, при повторном обращении заемщик получает дополнительные льготы.

По этой программе можно приобрести только коммерческую нежилую недвижимость (склады, торговые площади и т. д.) в том числе и строящуюся, при условии аккредитации застройщиков.

Основные характеристики займа с 10 августа 2017 года

Условия выдачи

1. Возраст заемщика – до 70 лет к дате полного погашения кредита.
2. Годовой доход – до 400 млн. р..
3. Срок деятельности ИП – от 6 месяцев, для сезонных видов деятельности – от 1 года.
4. Минимальная сумма займа – от 150 т. р. для сельхозпроизводителей, от 500 т. р. другим. Решение о максимальной сумме принимает банк, в крупных городах максимум – 600 млн.р.
5. Залогом становится приобретаемая недвижимость. Если объект только строится, то потребуется обеспечение уже имеющимся у предпринимателя имуществом.
6. Необходимо наличие поручителей (физических, юридических лиц).
7. Имущество подлежит обязательному страхованию, кроме земельных участков.

Кредит по обеим программам можно погасить досрочно, без штрафов.

Документы для получения займа те же, что и при оформлении заявки на программы от физических лиц. Лучше встретиться перед подачей документов со специалистом банка, который подробно объяснит все нюансы.

Обычный срок рассмотрения заявки – до 5 дней.

Прогноз по ипотечным ставкам для ИП на 2018 год

По мнению экспертов, ставки будут снижаться и спрос на ипотечное кредитование продолжит расти. Связано это со стабилизацией уровня инфляции – сейчас инфляция составляет около 4%, а также общей стабилизацией экономической ситуации.

Российская экономика находится в сильной зависимости от цен на нефть. В последнее время цены выросли. Однако есть и скептики, утверждающие, что видимость благополучия искусственно создана в связи с предстоящими президентскими выборами.

Индивидуальный предприниматель зачастую считается более успешным, чем наемный работник. Но ровно до того момента, как решит приобрести квартиру в ипотеку. У многих ИП возникают проблемы при оформлении кредита.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Это связано с тем, что зарплаты такой заемщик не получает. Следовательно, представить справку о доходах по форме 2-НДФЛ он не может.

Поэтому для того, чтобы убедить банк в своей платежеспособности предпринимателю придется прикладывать больше усилий, чем наемному работнику.

Выдача ипотеки индивидуальным предпринимателям регулируется .

Программы

В рамках поддержки малого и среднего бизнеса, банки предлагают , разработанные именно с учетом специфики ИП. Поэтому стоит поинтересоваться, что же могут предложить различные кредитные учреждения.

Чаще всего можно получить положительный ответ от того банка, клиентом которого является предприниматель:

• все движения средств на счете видны, поэтому финансовое положение клиента банку очевидно;
• если же уже имеется удачный опыт кредитования, то есть кредитная история положительная, это вообще идеальный вариант.

Можно и не быть клиентом банка, чтобы получить ипотеку.

Для тех, кто не может подтвердить доход и занятость, в том числе и для ИП, банки предлагают программу .

Достаточно предъявить паспорт и еще один документ из предложенного списка, чтобы стать обладателем в том числе и ипотечного кредита.

Ипотека для ИП

Многие банки реализуют кредитные программы, ориентируясь именно на представителей малого и среднего бизнеса.

Но зачастую предпринимателю нужен кредит не для развития дела, а для своих личных нужд. Например, покупки жилья. В этом случае требования к нему предъявляются стандартные.

Условия

Рассматривая в качестве заемщика ИП, банки предъявляют следующие :

• существование хотя бы в течение одного года;
• стабильный и прозрачный доход;
• использование общей, а не упрощенной системы уплаты налогов;
• наличие положительной кредитной истории;
• возможность предоставить имущество в залог.

Условия кредитования в большинстве банков будут менее выгодными, чем для граждан. Это связано с желанием банка обеспечить защиту свои интересов и снизить риски.

Ипотека для ИП будет оформляться под более высокий процент. И, как вариант, на меньший срок.

Без первоначального взноса

Первоначальный взнос – это обеспечение кредита. В разных банках его размер может варьироваться от 10 до 30%. Хотя встречаются предложения и с нулевым взносом. Но на такой кредит будет действовать повышенная ставка, компенсируя банковские риски.

Впрочем, есть вариант получения кредита . Он доступен в том числе и ИП.

Для этого необходимо уже иметь в собственности какой-либо объект недвижимости, который можно предоставить в залог вместе с приобретаемой квартирой (в соответствии со ).

Такое двойное обеспечение чаще всего позволяет добиться от банка положительного ответа.

Коммерческая

Для ИП, желающих приобрести какое-либо помещение для ведения , действуют совсем иные правила, чем при покупке жилья для себя лично.

Но многие банки готовы предоставить такой кредит. Он выдается так же под залог купленных объектов, но на иных условиях.

Какие банки дают?

Искать предложения для ИП следует, прежде всего в крупных банках, давно существующих на рынке ипотечного кредитования.

Но иногда с интересными предложениями выступают и вновь открывшиеся кредитные организации.

Поэтому стоит изучить все предложения прежде чем сделать окончательный выбор.

Сбербанк

Получить ипотеку для ИП так же просто, как и наемному работнику. Для покупки личного жилья воспользоваться можно как базовой линейкой, так и кредитом «По двум документам».

Ставки по всем продуктам одинаковы для заемщиков, будь то ИП или гражданин.

Для приобретения коммерческих помещений действует программа «Бизнес-Недвижимость». По ней можно стать владельцем как готовых, так и строящихся объектов.

Отличает эту программу:

• срок кредита (до 120 месяцев);
• повышенная по сравнению с жилищной ипотекой процентная ставка (от16,2%);
• требование к заемщику иметь годовой доход не более 400 тысяч рублей.

ВТБ 24

Программу «Победа над формальностями» предлагает . Ей вполне могут воспользоваться и предприниматели, чтобы не собирать множество документов, подтверждающих стабильность их бизнеса.

Отличает такой кредит повышенные:

• первоначальный взнос – от 40%;
• процентная ставка – от 14,5%.

Также потребуется подтвердить наличие средств на первый взнос.

«Бизнес-ипотека» от ВТБ 24 предполагает предоставление отсрочки погашения основного кредита.

То есть в течении 9 месяцев погашаются только проценты, а затем к ним добавляется и само тело кредита.

Россельхозбанк

Россельхозбанк в 2018 году предлагает ИП кредиты только на покупку коммерческой нежилой недвижимости.

Но зато по такой программе есть возможность:

• получить отсрочку в год;
• составить индивидуальный график погашения.

Для предпринимателей нет необходимости искать поручителей.

Возможные сложности

Сложности с получением ипотечного кредита могут возникнуть у ИП в том случае, если у него:

• «грязная» кредитная история;
• слишком небольшой срок существования (менее года);
• налоги платятся по «упрощенке» или с оборота;
• не все в порядке с документами (отсутствие лицензии, утаивание части дохода и т. д.);
• доход зависит от сезона;
• нет ничего в качестве обеспечения по кредиту.

В такой ситуации практически единственной возможностью получить кредит является программа «По двум документам». Или же исправление ситуации хотя бы приведением в порядок документации, особенно о доходах.

Как получить?

Сначала стоит изучить собственную документацию на предмет соответствия требованиям банка. Затем выбрать подходящую программу, изучив все имеющиеся предложения.

Если желание получить ипотечный кредит непоколебимо и выбран банк, то можно начинать процедуру оформления.

Порядок оформления

Порядок оформления договора для ИП ничем не отличается от всех прочих заемщиков:

1. Сначала подается заявка-анкета, где излагаются сведения о себе и выбранном объекте покупки. К ней прилагаются необходимые документы, подтверждающие сведения о заемщике.
2. После одобрения сделки можно заключить предварительный договор с продавцом недвижимости и собирать пакет необходимых документов уже для самого недвижимого имущества. А также внести первоначальный взнос.
3. Банк рассматривает эти документы и составляет кредитный договор. После его подписания банк перечисляет продавцу всю сумму. А новый владелец недвижимости регистрирует свое право собственности и оформляет залог.

Ипотека представляет собой банковский продукт, целью которого является приобретение недвижимого имущества. В отличие от других банковских продуктов, она предусматривает выдачу средств под залог приобретаемого недвижимого имущества. В наше время ипотека для ИП зачастую является единственной возможностью приобретения собственного жилья или нежилого помещения для развития бизнеса.

Число новых индивидуальных предпринимателей увеличивается с каждым годом. Госпрограммы поддержки малого и среднего бизнеса расширяются и совершенствуются, содействуя развитию бизнеса в России. Но, несмотря на это, многим представителям малого бизнеса проблематично приобрести себе недвижимое имущество, поэтому ипотека для ИП – востребованный финансовый продукт среди предпринимателей.

Как взять ипотеку индивидуальному предпринимателю

Многие предприниматели задаются вопросом: дают ли ипотеку ИП? На самом деле, у многих банков существует программа «ипотека для ИП», но они очень серьезно подходят к проверке ИП и их деятельности. Ведь индивидуальные предприниматели не имеют стабильной заработной платы, они имеют доход, который иногда крайне сложно отследить на той или иной системе налогообложения. Пакет требуемых документов не всегда отображает фактическое положение дел, деятельность может оказаться нерентабельной, а предприниматель – неспособный исправно платить.

Получается, что предпринимателям не так просто воспользоваться ипотечным продуктом, и, несомненно, возникает еще один частый вопрос: «Как взять ипотеку ИП?» Для получения ипотеки предприниматель должен:

• иметь свидетельство о ;
• быть в возрасте от 21 до 60 лет;
• проживать на территории РФ;
• предоставить в банк необходимые документы.

Для получения одобрительного решения от банка, необходимо доказать ему свою платежеспособность и прибыльность бизнеса.

Правила предоставления

Существует определенный перечень правил предоставления ипотеки для ИП, требующих соблюдения для того, чтобы у банка не возникло сомнений по принятию одобрительного решения:

1. Следует обращаться в банки, предоставляющие программы ипотечного кредитования для предпринимателей.
2. Если похожий кредит уже был ранее взят и платился исправно, без задержек – данный факт говорит о добросовестности и платежеспособности клиента. Этим он обеспечил себе положительную кредитную историю, на которую банки всегда обращают внимание.
3. Если ИП использует общую систему налогообложения (ОСНО), то банку будет легче одобрить ипотеку. Данная система налогообложения позволяет выявить все доходы клиента. На сделать это можно только при УСН «доходы минус расходы». Для УСН «доходы» отследить чистый доход сложнее, т.к. ИП не отчитывается по расходам, но есть другие способы, которые помогут доказать платежеспособность.
4. Срок деятельности ИП не должен быть маленьким. ИП должно быть зарегистрировано и вести свою деятельность, как минимум год. Это позволит отразить в предъявляемых документах (налоговая декларация) все действия и доходы за год.
5. Обязательное условие получения ипотеки для предпринимателей: стабильный доход, имеющий прозрачные схемы.

Индивидуальный предприниматель должен со всей серьезностью рассмотреть вопрос оформления ипотеки, чтобы убедить банк в платежеспособности и получить от него сумму, необходимую для приобретения жилого или коммерческого помещения.

Условия оформления ипотеки для предпринимателей

Условия ипотечного кредитования у всех банков разные. Следует осознанно подойти к выбору банка, так как ипотека – долгосрочный кредит. К предпринимателям применяют более требовательные условия ипотечного кредитования, чем к физическим лицам. Самое главное отличие: процентная ставка по кредиту для ИП выше, чем для физических лиц. В разных банках процентная ставка по ипотеке колеблется от 15% до 17%. Максимальный срок ипотеки для ИП составляет 10 лет, минимальный первоначальный взнос в некоторых банках – 20%. К тому же, для оформления ипотеки понадобится собрать большой пакет документов. Наличие поручителя может значительно снизить ставку по ипотеке. Условия, способные положительно повлиять на решение банка следующие:

• наличие расчетного счета с регулярным движением средств;
• наличие большого вклада в выбранном банке;
• долгое сотрудничество с выбранным банком, например, в связи с ведением бизнеса.

Читайте также: Отчетность при закрытии ИП в 2019 году - налоги, взносы, декларации УСН, ЕНВД и др

Трудности получения ипотеки для ИП

В последнее время во многих банках отношение к индивидуальным предпринимателям улучшилось. Банки разрабатывают специальные программы кредитования для ИП, в том числе ипотечное кредитование. Но все же существует ряд факторов, которые помешают взять ипотеку или вовсе лишат предпринимателя этой возможности:

• испорченная кредитная история;
• небольшой срок ведения бизнеса (в большинстве случаев менее одного года);
• система налогообложения: УСН «доходы» или ЕНВД ;
• есть проблемы с законодательством, например, отсутствие каких-либо лицензий, разрешений;
• нестабильная деятельность, например, сезонные виды деятельности;
• непостоянный доход;
• проблемы с бухгалтерской отчетностью;
• имеются другие непогашенные кредиты;
• отсутствуют банковские депозиты или какое-либо имущество.

В случае отказа банком, следует выявить причины. Далее необходимо устранить эти причины, если это возможно, и через некоторое время попробовать снова обратиться в банк. Рекомендуется подавать заявку сразу в несколько банков.

Какие банки выдают ипотеку ИП и где лучше взять ипотеку

Как уже было упомянуто выше, не все банки в России предоставляют ипотеку для ИП. Какие-то банки предлагают более выгодные условия, какие-то – менее. На данный момент наиболее востребованы предложения по ипотеке в следующих банках:

Сбербанк

Несомненно, самый популярный банк в России – Сбербанк. Этот банк предлагает очень много различных финансовых продуктов для различных категорий граждан и для представителей малого и среднего бизнеса.

Условия и предложения Сбербанка:

• возраст предпринимателя от 23 до 60 лет;
• невысокая процентная ставка – 15,5%;
• максимальный срок ипотеки – 10 лет;
• максимальная сумма ипотечного кредита – 10 млн.руб.;
• быстрое рассмотрение заявки;
• ипотека не только под коммерческие помещения, но и под жилые, а также на земельные участки, на которых данные объекты расположены;
• небольшой пакет документов;
• отсутствие комиссий за выдачу ипотечного кредита;
• минимальный процент первоначального взноса – 15% от стоимости недвижимости;
• ипотечный кредит только для объектов недвижимости, сданных в эксплуатацию.

Сбербанк предлагает очень выгодные условия для предпринимателей.

ВТБ24

Банк за годы существования зарекомендовал себя с положительной стороны. Он предлагает различные выгодные финансовые продукты и лояльные программы для предпринимателей. Например, сейчас банк ВТБ24 предлагает взять ипотеку на коммерческую недвижимость на следующих условиях:

• минимальный процент первоначального взноса – 15%;
• минимальная сумма кредита – 4 млн.руб.;
• срок кредитования – до 10 лет;
• предоставление полугодовой отсрочки по уплате основного долга.

Несколько лет назад данный банк предоставлял ипотеку для ИП на жилые помещения. На данный момент у него нет предложений по ипотечному кредитованию жилой недвижимости для предпринимателей.

РоссельхозБанк

Данный банк очень осторожно относится к вопросам кредитования представителей малого и среднего бизнеса. Сейчас он предлагает ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости для ИП.

Преимущества и условия данного банка:

• небольшой пакет документов;
• максимальный срок по ипотеке – 8 лет;
• сумма кредитования – до 200 млн.руб.;
• предоставление годовой отсрочки по уплате основного долга;
• минимальный процент первоначального взноса – 20% от стоимости приобретаемой недвижимости;

Индивидуальному предпринимателю кредит для приобретения жилья взять значительно труднее, чем физическому лицу, являющемуся наемным работником. Ипотека для ИП подразумевает ряд факторов, которые делают процесс получения займа более длительным и проблематичным. Для наемного работника заветный кредит можно взять, доказав наличие стабильной средней зарплаты. Есть, конечно, ряд дополнительных требований и документов, но это основное. У индивидуального предпринимателя основное требование тоже всего одно – уровень дохода от его бизнеса. Проблема в том, что с зарплатой почти всегда все абсолютно прозрачно. Справка по форме 2-НДФЛ четко покажет, сколько человек получает в месяц на своей работе. А что не так с доходностью бизнеса? Какие тут нужны документы?

Ключевое значение системы налогообложения

Как ни странно, всего одна справка по форме 3-НДФЛ, т. е. налоговая декларация, заверенная в налоговой инспекции. Проблема упирается опять-таки в то, что бизнес индивидуального предпринимателя – штука более сложная, чем з/п физического лица. Банки плохо и редко , в основном потому, что в РФ в этом секторе существует мозаичная система налогообложения. Можно задаться вопросом: а что здесь не так? Дело в том, что на показатели уровня дохода влияют не только непосредственно суммы налогов, которые предприниматель регулярно выплачивает, но система, по которой осуществляются эти выплаты.

Может быть так, что бизнес включен в общую систему налогообложения. Либо предприниматель платит налоги по упрощенному плану, когда величина доходов уменьшается на величину расходов предприятия. И именно доходы в такой простой схеме будут объектом налогообложения. Практика показывает, что эти два варианта самые прозрачные. С ними получить кредит ощутимо легче. Особенно когда бизнесмен уплачивает налог не с оборота, а от прибыли после каждой сделки. Беда в том, что не все дельцы, кого интересует ипотека для ИП, имеют возможность пользоваться такими схемами налогообложения.

Альтернативные схемы налогообложения: плюсы и минусы

Самая распространенная причина перехода на другие системы заключается в нехватке денежных средств, требуемых для покрытия налогового бремени в рамках общей или упрощенной схемы налогообложения. Аналогами являются два варианта – ЕНВД (единый налог на вмененный доход) и патентная система. Тот же Сбербанк или ВТБ 24 не приветствуют ИП, работающих в рамках ЕНВД или на патенте. Другие банки тоже. По той причине, что здесь часто неясен реальный уровень дохода предпринимателя. ЕНВД согласно главе 26.3 Налогового кодекса РФ заменяет собой целый комплекс других налогов (на прибыль, НДС, единый социальный налог, на собственность фирмы). Плюс налог на доход ИП как физического лица также упраздняется.

Обязательными остаются только страховые взносы. Неудивительно, что многие начинающие ИП вынуждены вести бизнес, пользуясь ЕНВД. Тем более что право работать в такой системе есть у адептов практически всех видов бизнеса (транспорт, ветеринария, грузоперевозки, общепит, розничная торговля и прочее). Так в чем тут проблема? Вмененный доход – это возможный, а не реальный доход. Его расчет производится с учетом всех факторов, которые формируют доход предприятия. Ставка такого налога 15%. Предприниматель просто платит единую сумму, заменяющую собой целый «букет» всех остальных налогов. Все равно получается выгоднее. Однако банкам становится тяжело определять, насколько высока прибыль, степень рентабельности, общую перспективность бизнеса.

И жилищный кредит такому ИП банки не спешат выдавать. Кстати, может просто оказаться так, что сумма выплачиваемых налогов покажет доход, который банк посчитает слишком низким. Хотя в Сбербанке и ВТБ 24 эти планки стараются держать фиксированными. Патентная система налогообложения (ПНС) была введена недавно (2013 год). Ее процентная ставка еще ниже – 6%, а освобождает патент от 3 налогов: НДС, НДФЛ и на имущество физлиц. Правда, в каждом субъекте РФ есть свои нюансы по поводу перечня видов бизнеса, допустимых для ПНС, но распространение данной системы продолжается. Однако уплата одних страховых взносов вкупе с непосещением налоговой службы индивидуальным предпринимателем мешает банкам получить полную информацию о доходах последнего.

Жилищное кредитование ИП в ВТБ 24

ВТБ 24 предлагает ИП, желающим получить квартиру, ряд ипотечных программ («Целевой», «Оборотный», «Инвестиционный»). Процентная ставка в секторе жилищных кредитов для предпринимателей несколько выше по сравнению с ипотечным кредитованием наемных работников. В этом банке она составляет 12,65-14% при первоначальном взносе 20-25%. Однако ставка может вырасти по ряду причин (низкий первоначальный взнос, большие сроки кредита, огрехи в прозрачности бизнеса). предъявляет следующие основные требования к заемщикам, ведущим предпринимательство:

• стандартный набор личных документов с копиями (паспорт, военный билет для мужчин до 27 лет, ИНН и прочее);
• выписка из ЕГРИП;
• налоговая декларация за последний отчетный период (для общей системы налогообложения), за последний год (для упрощенной схемы) либо за два года (для ЕНВД). При патентной схеме надо индивидуально договариваться с банком;
• необязательно, но крайне желательно иметь хоть какой-то стаж в предпринимательской деятельности. ИП, которые начали вести свой бизнес вчера, рекомендуется немного подождать;
• на момент погашения ипотечного кредита заемщик должен быть не старше 65 лет;
• ИП может покупать такие же объекты жилой недвижимости, что и наемные работники;
• если бизнес подразумевает лицензии и разрешения – все потребуется;
• разумеется, общее и самое главное требование – прозрачность бизнеса, позволяющая быстро и точно оценить уровень дохода, который приносит дельцу его предприятие.

Ипотека для предпринимателей от Сбербанка

На деле 100%-ной прозрачности почти никогда не бывает. Если ИП обратится в Сбербанк, то набор необходимых документов будет примерно тем же. Есть некоторые различия в условиях. В целом алгоритм действий следующий:

• при первой личной встрече специалист Сбербанка укажет точный перечень нужных документов;
• заемщик собирает все документы и договаривается с представителем Сбербанка об их передаче;
• специалист Сбербанка при получении документов оговаривает с заемщиком время, в которое он может посетить его предприятие (такая проверка весьма вероятна и в других банках);
• когда специалист проведет осмотр предприятия и изучит всю полученную документацию, тогда выносится положительное или отрицательное решение.

Особо надо подчеркнуть, что если в ВТБ 24 ипотека для ИП предусмотрена только для тех клиентов, чья годовая выручка не выше 60 млн рублей, то в Сбербанке эта цифра увеличена до 400 млн рублей. Прочие условия таковы:

• минимальный заем: 150 тыс. рублей для сектора с/х и 500 тыс. рублей для других видов бизнеса. Верхнего ограничения нет, разве что денежные возможности клиента;
• минимальный первоначальный взнос составляет 20% для сектора с/х и 25% для других видов бизнеса;
• максимальный срок кредита – 10 лет;
• в этом секторе кредитования Сбербанк работает только с рублевой валютой;
• процентная ставка начинается от 18% и выше;
• предусмотрены и аннуитетные, и дифференцированные платежи (по выбору заемщика), плюс можно составить индивидуальный платежный график, если бизнес сезонный;
• в качестве залога – собственность клиента, внеоборотные активы, поручительство.

Сбербанк поддерживает программы приобретения индивидуальным предпринимателем не только жилой, но и экономической недвижимости («Бизнес-Ипотека»). Правда, здесь есть дополнительная трудность – в законодательстве РФ нет четкой схемы покупки коммерческой недвижимости с помощью кредита. Дело в том, что оформление закладной до оформления договора купли-продажи в случае с нежилой недвижимостью незаконно. Поэтому тот же Сбербанк рекомендует действовать в два этапа:

1. Продавец может передать права на нежилую недвижимость покупателю через перерегистрацию в УФРС.
2. Затем недвижимость переходит в залог банку, банк дает заемщику кредит, заемщик через (в том же банке) рассчитывается с продавцом.

Коротко о других банках

Помимо ВТБ 24 и Сбербанка всегда можно обратиться в другие банки РФ. Но какие? Не взирая на непопулярность ИП как заемщиков по ипотеке, большинство государственных и частных банков поддерживают соответствующие программы кредитования. Например, вот основные, средние условия в некоторых других банках: